Q2. 重建的「執行方式」或「服務模式」（誰來蓋？）
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Q2. 重建的「執行方式」或「服務模式」（誰來蓋？）
委任管理、合建分屋與自主重建之綜合評估
| 模式名稱 | 全案管理 (委建) | 傳統合建 (與建商分屋) |
自主重建 (自地自建) |
|---|---|---|---|
| 模式定義 |
委任代理 地主委託專業管理公司代為執行重建流程。 |
合作開發 地主出地，建商出資及技術，雙方合作興建。 |
獨資興建 地主自行統籌資金、發包與管理。 |
| 主導權與決策 |
地主決策，團隊執行 地主擁有最終決定權，管理團隊提供專業建議。 |
建商主導 產品規劃、營造與銷售主要由建商決定，地主參與度較低。 |
地主完全主導 地主需自行決策所有細節。 |
| 資金籌措 |
地主自籌 地主擁有最終決定權，管理團隊提供專業建議。 |
建商出資 營造費用與相關成本由建商全額負擔。 |
地主自籌 地主需具備全額資金調度或融資能力。 |
| 利潤分配 |
歸屬地主 扣除營造成本與管理服務費後，增值利潤歸地主。 |
雙方拆分 地主分回房屋，建商分回房屋銷售以換取開發利潤。 |
歸屬地主 獨享開發利潤，但也獨自承擔盈虧。 |
| 成本透明度 |
高 採實報實銷制，費用結構公開明確。 |
低 屬建商商業機密，地主通常無法過問詳細成本結構。 |
高 地主自行發包採購，掌握所有支出明細。 |
| 風險承擔 | 中
地主需承擔房市波動（銷售）與融資壓力，但有專業團隊協助控管技術風險。 |
低 銷售滯銷與營造成本波動風險由建商承擔（地主風險在於合約條件與建商品質） |
高 營造糾紛、資金周轉、銷售壓力與法規風險全由地主獨自承擔。 |
| 技術門檻 |
中 地主不需具備專業，但需有能力判斷並監督管理團隊。 |
低 由建商專業團隊統包處理，地主僅需配合選屋與簽約。 |
高 地主需具備建築、財務、法律等高度專業知識。 |
| 適用時機 |
適合整合共識高，地主願意承擔融資以換取更高坪數或利潤者。
|
適合不願/無法負擔資金壓力，傾向省事、風險轉嫁給建商的地主。
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適合基地規模小或單一地主，且本身具備營建或財務背景者。 |
